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Q‐１
公共事業による建物移転の要請があり協力するつもりでいるが、この際建替えざるを得ないと考えている。建物移転の補償は再築工法で「現在価格」と「運用益損失」を内容とする、と説明を受け一旦は分かったような気がしていたが、いずれ、建替えるには不足が生じそうだ。新たな借金はしたくないが、補償とはそうしたものなのだろうか。
Ａ. 特に「運用益相当額の損失」について
〜 この質問は結多いのですが、当方では次のように説明しています。
又、その場で簡単に図示しながら補足することもあります。／Nisso〜
移転補償においては従前建物等の価値・機能を再現することを主旨としますので、たしかに「再築工法」といっても、新築建替えを想定した補償ではありません。
しかし、建物の『現在価格』のほかに補償理論上の損失とされる『運用益損失』に相当する額が加算されたものが「建物移転補償金」となり、建物以外の工作物・立竹木等の移転補償金を建築費に充当するなどによって、従前規模の新築であれば補償金総額をもってそれ相当の建築費用が見込めるところです。
「現在価格」と「運用益損失」について、以下の解説を付します。
【解説：建物現在価格（価額）】
評価時点における建物の価値のことで、当該建物の推定再建設費に現在価格率（現価率）を乗じて求めます。この現価率とは、対象建物が年数を経過するのに従い価値は逓減するものとして推定再建設費に対する価格割合を示すもので、耐用年数に対する経過年数によって個別に求められます。
【解説：運用益損失】
補償の要請に従い従前建物の耐用年限の途中で建替えるとすれば、たとえ建替える建物が従前同様規模であってもその時点で評価される建物現在価額以上の「新たな出費」が必要になります。この「新たな出費」とは、従前建物の推定再建設費と建物現在価格との差額がそれに当ることになります。
この「新たな出費の額」の調達は、耐用年数満了時には従前建物が建替えられるものとして今まで積立てられてきた自己資金（償却の観念）、或いはその時点での借入金で賄われることになる訳ですが、そのどちらも、本来であれば今から従前建物の耐用年数満了時までの間で通常の運用ができる金員であり、運用に着目した場合、移転時期にその元本を消費する訳ですからその元本が生み出す運用益金を逸失することになります。
従って「運用益損失」の補償とは、その経済的損失を補填しようとするものです。
この損失補償については、借入金に対する「利子補給」という考え方もあるようですが、借入期間・利率等の条件は個々に異なり、平準的かつ公平な扱いを趣旨とする補償実施にあっては問題が多いとされ、この『新たな出費の額』を元本とし、一定の想定利回りをもって計算される理論上の“運用すれば得られるであろう益金（利子）相当額”を「新たな出費に伴う運用益損失」として扱うことで統一されています。
なお、耐用年数は当然この新たな出費を伴った新建物に付け替えられますので延長します。
〔運用益損失その２（一般的解説）〕
建物の耐用年数期間途中で建替えるとすれば、その時点の建物現在価格を越えた
「新たな出費」を強いられることになります。この新たな出費額を従前建物の推定再建
築費と建物現在価格との差額とし、その出費額を従前建物の残耐用年限まで運用す
れば得られるであろう運用益金について、時期を早めて元本を消費することによって生
ずる損失と捉えた補償
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