現場通信｜ライブラリー
補償現場での〈一行Q〉と〈寸言A〉
～ 現場業務の中で、実際に権利者から投げかけられた疑問点等を事業の流れに沿って分類・整理し、一部は単純化〈一行Q〉し、それに対する『開発移転プロデュース』としての〈寸言A（⇒）〉を現場通信としてお届けします。この〈寸言A〉については、事業施行者による権利者への説明をイメージしたような記述の部分もありますが、内容は当社における対応例です。
なお、これらの内Q の項目については、更に要約したものを『開発移転プロデュース：FAQ』のコーナーでも案内しています。～
【事業計画】
Q1．地権者として、事業の全体的計画の概要を知りたい!!
⇒ 計画全般に関すること、或いは個々人の土地・建物と事業との関わり方等については、事業認可の「縦覧」とか事業展開上の「説明会」という公式の機会ばかりでなく、いつでも施行者の事務所で 聞くことができます。
但し、個別具体の建物移転計画等については、事業の展開に従って明確になる場合があります。
Q2．開発といっても、一体どんな街並みになるのか･･･。
⇒ 開発事業の手法にもよりますが、たしかに絵とか模型からだけでは生活の場となる街並みをイ
メージするのは容易でありません。
道路の線形、建築用途制限等はある程度よめますが、交通事情とか商業・生活利便施設の建ち上がりなどは流動的ですし、人の動向は予測し難しいものです。
ですから、関係自治体・事業施行者からの説明だけでなく、体験者を介して先例地区の実状を聞いてみるとか、自ら先進地区を見て廻り自分達の事業地区と対照してみるということも有意義です。当社の対応した者が案内した例もあります。
【移転説明会】
Q1．説明会には臨んだが、専門用語も多く、よく分からなかった!!
⇒ 事業者の主催する説明会は、目的とする内容を広く権利者に周知する趣旨で開催されます。
その際、専門的な部分の説明で誤解がないようにしようと思うと聞き慣れない用語を使わざるを得ない場合がありますが、更にその用語を解説したり、一般的な言葉に云い換えようとすると本題との関係で却ってややこしくなることもあります。
説明側としても、目的は事業の推進であって一度説明会を持ったので事が済んだということにはなりませんから、決して難しい用語を使ってその場を切り抜けようとする訳ではありません。従って、不明な点は用語ばかりでなく個別の事情に関する相談事も併せて、説明会とは別途の機会に聞いたり相談することで得心に結びつくと思われます。
なお、直接主催者ということばかりでなく、事業の展開等については担当の補償コンサルタントもある程度心得ていますので尋ねてみるのも有効的です。
【移転計画】
Q1．移転の方法・工法は、誰がきめる!!
⇒ 移転方法とは、移転先地に建物を再築（多くは新築）し、引越し・転居後に従前建物を撤去する「直接移転」と、造成工事等の都合に合わせて先ず従前建物を撤去し（この場合は当然仮住いを伴います。）、移転先地が使える状態になった時に再築し転居する方法（特に区画整理では「中断移転」と位置付けしています。）があります。
移転工法とは、建物等を移転する工事の手法が「曳家」「再築」「改造」「復元」のいずれかの方法のことですが、これと移転再現を要しない場合の「除却工法」を合わせ、現在、５種類に分類されています。更にケースによってはこれらを組み合わせた工法が適用されることもあります。
なお、こうした移転の計画は、用途、環境、構造、移転規模等の諸条件を参酌し、「取扱い基準」等に照らし客観的視点にたった移転方法を事業者において策定します。
Q2．うちは「存置」と云われたが、どうしてお隣りと違うのか。
⇒ 面的開発の事業においては、どうしても建物移転をお願いしなければならないケースもあるし、一方、事業地内に在っても移転を要しないという建物もあります。
「存置」とは、母屋等の主たる建物を現状のまま保存しながら宅地周りを整備する場合のその宅地とその建物を云いますが、工作物等は宅地周りの「存置整備」のため移転を要する場合が多くあります。
造成等の工事は「縦」と「横」、平面と立体の関係で計画及び仕様が異なりますので、一団の集落にあっても建物の扱いが近隣と違ってくるケースが出てきます。
Q3．移転のための「仮住い」が必要だと聞いたが、病弱な家族がいるのに･･･。
⇒ 新築建物へ引越し・転居してから従前建物を除却する「直接移転」と違い、中断移転の場合、必ず仮住い生活を余儀なくされます。依って、ご家族の方の健康状態等によっては家族共々気が重く心配かもしれませんが、症状によっては事業者において必要な措置を考慮することになりますので、そうした事情は補償の着手前に施行者と相談しておいて下さい。
【補償‐調査】
Q1．コンサルタントによる調査ということだが、信頼できるのか!!
⇒ 調査は実績のある専門コンサルタントが担当し、調査・算定の成果は事業者において検証されます。
調査は、調査時点での物件の現状を把握するために行われますが、その調査結果が補償金算定の基礎となります。
なお、現地調査に際しては、見えづらい所とか居住者等に関する聞き取り調査をお願いしますが、個人情報は守ることが義務づけられています。
Q2．家の隅々まで調べるのですか。写真まで撮るのですか？
⇒ 内装部材の確認や保有されている動産等の調査も必要なので、目視できる範囲で各部屋の内部・仕切り内も見せて頂きます。なお、こうした細部の調査について特別な事情がある場合は施行者に事前に申し出ておいて下さい。
調査コンサルタントによる写真撮影は、調査した補償対象物を認証する資料となりますので、一定枚数が必要です。
Q3．調査結果を知りたいが!!
⇒ 調査の結果は補償対象物の確認と調査物件の点検等のため、必要に応じコンサルタント担当者が調査表・図面等を以って説明します。事業種別によっては「物件調（確認）書」等として整理し、所有者から確認を戴く場合があります。
【補償‐算定】
Q1．補償金はどのように計算するのか。公平なのだろうか。
⇒ 補償金の算定は適性かつ公平が使命ですから最大の注意が注がれます。その場合の指針として、公共事業にあって等しく適用されるきめ細かな「損失補償基準」等が定められていて、補償の取扱い方法及び標準単価の統一等が図られ正確さが確保されます。
Q2．よく聞くが「補償基準」ってどんなもの!!
⇒ 「補償基準」とは、公共事業の施行者が各事業に共通して適用するものとしている補償金を算定する場合の『考え方、計算方法、標準単価、取扱い方針』等が整理され纏められたものの総称です。
これによって、統一的で均衡のとれた補償方法が採られ補償金が算定されます。
【契約‐説明・交渉】
Q1．補償金の積算根拠等について詳細な説明はあるのか？
⇒ 算定される補償金は全て細かい積算根拠があります。よって尋ねられたポイントについては担当コンサルタントを介してある程度お答えすることが出来ます。
たゞ、損失補償金は物に対する評価・査定ばかりでなく、移転方法等によっては特殊な組合せによる考え方で積上げ計算される場合も多く、そうした専門的部分の説明は分かりづらい点が多いかも知れません。
なお、提示される補償金は、事業施行者による詳細な点検・検証を経ていますので、適正・妥当な金額になっています。
Q2．そもそも、補償金で代替の家を建てられるのだろうか？
⇒ 再築（新築）を前提とした「再築工法」による移転補償金は、従前建物の現時点における推定再建築費から現在までの経過年数による償却相当額が控除された「建物の現在価値としての評価額（「建物現在価額」）」が基本額となります。但し、補償の要請によって移転時点で従前建物と同等のものを新たに建築するとした場合には、従前建物の「建物現在価額」と推定再建築費との差額に相当する『新たな支出』が所要となる訳で、この『新たな支出』の金員について考えられる「運用益金相当の損失額」が基本額に加算されます。 しかし、推定再建築費そのものを補償する訳ではありませんから、あくまで新築見合いの補償ではありません。
なお、建物移転に関わる補償金一式の総額には工作物・庭木等の移転費も含まれていますが、そうした項目の補償金を建物に充てる等によって、代替の家を建てる費用はかなり賄われることになります。
次いで、曳家とか改造の場合についてですが、この補償金はそれぞれの工法で移転するとした場合の工事費と修復に要する費用であり、再築（新築）を前提にしたものでありません。
Q3．仮住いの間、ペットはどうすればいいのでしょう？
⇒ 仮住いが戸建てのであれば問題は少ないのですが、予定する仮住居がペット禁止のアパート・マンション等にあっては問題です。しかしながら、補償とは通常一般を想定した損失を考えますから、特殊事情がある場合の仮住居は想定していません。よって、自分で選定する仮住居は金銭補償対応による自己責任における裁量の範囲内となります。
なお、施行者において仮住い可能な貸家等の情報が集約されている事業地区もありますので、事前に聞いておく方法があります。
【契約‐調印】
Q1．補償契約は、期限とか支払い条件等について、一方的で厳しくないか。
⇒ 契約は権利者と事業者が移転に係るそれぞれの債権と債務を契約書面によって明確にしますが、契約内容・条件等は契約調印に先立って事前に説明されます。
なお、契約書は標準的な様式によりますので、個別に有利・不利になるということはありません。
Q2．移転の実行には、いろいろと手続きがあって相当に面倒そうだ。
⇒ いざ移転となると補償契約、建設業者打合せ、再築、引越し・転居、従前建物等の撤去、そして金策、各届け出、転校 等々 生活の中での一大変革であり、考えただけでも面倒な気がします。しかし、そうした手続きと実行のための行程と標準的な費用は補償において考慮されています。
そうした皆さんの協力によって全体としてより良い街並みが形成されていく訳です。
Q3．実際に掛かった費用は、当然後で精算され追加補償されるんでしょうね!!
⇒ 移転要請による新築だからといって、補償金に不足が生じても精算・追加は行われません。
このことは、補償が通常生ずる客観的損失を対象として行われる制度であるのに対し、将来設計を見据えた新築は権利者が施行主となってなされる行為ですから、補償契約について結果としての過不足を申立てることが出来ません。
従って、権利者においては新築する建物等を念頭に置き、補償金と調達する資金の見合いを予め腹づもりしておく必要があります。
【金策・融資】
Q1．手持ち資金は少ないし、年齢的にも借金できないよ。
⇒ 移転補償金を元手に従前と同規模の建物を新築するとした場合、移転補償金だけでは不足が生じてしまいます。その不足分は他から調達する必要がありますが、住宅ローンについては通常、年収・年齢等により制限があります。
なお、公共事業の移転ということで、借主名義とか敷地等の条件次第では予想していた以上に融通が効いた事例があり、各方面に相談してみる余地があります。
【移転促進】
Q1．移転の実行は、補償金の積算項目内容どおりに支出しなければならないのか？
⇒ 移転の履行は、補償対象物件を事業地から収去すれば移転完了となりますので、補償金の算定内容に従い補償項目どおりに使い分けなければならないという事ではありません。
但し、手続き上どうしても必要とする実費費用もあり、予め振り分けておくことが肝要です。こうした費用に関して、経験のあるコンサルタントであれば大よその見当をつけられますので、ご相談下さい。
又、補償金の所得区分によっては各補償項目に対する所得税等の扱いに注意しなければならない部分があり、これについては別途の説明が必要となります。
Q2．移転完了の検査とは！ それと、移動の仕方も問われるのか？
⇒ 施行者において補償対象物を事業地から収去したことを確認し、それによって移転の検査完了となりますが、夫々の対象物を移転した方法・工法は問われません。
なお、移転補償の大きな目的の一つである「移転期限」については造成工事の展開等に影響しますので、厳守することが求められます。その期限に関し諸事情がある場合は早めに施行者に相談してください。
【税務‐所得税】
Q1．好きで移転する訳でないのに、公共事業にあっても補償金に税金が掛かる？
⇒ 補償金積算の内容どおり（「交付の目的」どおり）に移転の費用として現実に支出した補償金は経費となりますので、申告は必要ですが課税される税金はありません。
しかし、生活を再建するための補償金の支出は、必ずしも「交付の目的」どおりの使い方とならないことがあり、補償項目によっては支出残が生じることもあります。その場合は、当該年分の所得として計上すべき収入があったことになり、課税の対象となります。
一方、「租税特別措置法」等において公共事業による場合の「特例措置」が定められていますので効果的に活用することが肝要です。
この特例等については、Q２．で取り上げていますが、この「特例措置」に関連する記事は、当社HP「補償文庫」等にもありますので参照して下さい。
Q2．特別の措置があると聞いたことがあるが!!
⇒ 財産をなす物に対する補償金で、税制上譲渡所得に区分され「対価補償金」とされる範囲の補償金については、租税特別措置法において『特別控除』或いは『代替資産の買い替え特例』等の特典が用意されています。
なお、補償金全体が特例措置の対象でないことに留意する必要があります。
又、特例適用と納税額は本人の申告に基づき税務署が決定することであり、一方、制度と要件そして手続きに複雑なところがありますので早合点は禁物で、この制度等の詳細と個別の適用に関しては別途の場を必要とします。
【税務‐関連諸税】
Q1．普段あまり気に掛けない移転に関連したその他の税金は･･･？
⇒ 土地建物等の不動産を扱う場合は、補償金に関する「所得税（若しくは法人税）」以外に次のような諸税が関係しますので、移転の実行に際してはある程度事前に心掛けておく必要があります。
詳細は別途の解説によります。
・印紙税【国税】･･･ 売買、贈与、賃貸、交換 等の契約
・登録免許税【国税】･･･（概ね同上）の登記・登録
・不動産取得税【都道府県税】･･･新設、交換等による財産取得の場合
・固定資産税、都市計画税【市町村税】･･･移転先地の評価により従前と異なる税が課されます。
以上、個別の状況によりますので此処では概要に止めます。
【生活再建・環境】
Q1．移転に関する困り事は、何処に相談すればいいのか。
⇒ 移転実施に関わる相談事とか移転者に係る生活再建等については、事業者側に一定の措置方針が定められており対策の実績もある訳ですが、被補償者にとって生活本拠の移転とは、殆どの場合突発的に身に降り懸かって来た一大事案と捉えることになると思われます。依って、当然移転に関する諸々の困惑する事態が生じてきます。
環境変化とか個別事情に起因する課題、或いは当事者でなければ解決しない問題等もありますが、とりもなおさず、事業者及び担当コンサルタントにとって円滑な移転の促進が業務目的の一つですから、思い入れに対する成・否は別として、先ず相談に持ち込んでみて下さい。
Q2．移転しても、このまま商売は続けられるのか？
⇒ 公共事業の移転補償は、移転先でも従前の生計を再現するという考え方が基本となっています。とはいえ、移転先の用途制限若しくは激変する環境等への対応は補償として整理されるテーマでなく、個別の課題となりますので被補償者にとって従前同様の商いの継続等について疑問が生じてきます。
従って、商売上の条件変化への対応等は、あくまでも当該事業の中での被補償者本人の意思によることになりますので、判断する要因となる情報の収集が大切な事となります。
Q3．自分の都合で早晩移転しても補償はされるのか？
⇒ 公共事業の施行者による移転の要請は、事業展開上の必要に従い順次行われるのが通例です。よって、損失補償は移転の「申し出（要請）」を受けた後になされるのが原則です。
それ以前に自己都合により転出する等の場合は、補償の本来の扱いではありませんが、事業が着手されていて既に移転対象であることが明確であるケース等にあっては、事前に事業者と相談できる余地があります。
Q4．相続発生によって身内が紛糾しており、移転どころではない。
⇒ 相続問題は、用地取得の伴う事業にあっては至急処理すべき事案となりますが、一方、区画整理事業・再開発事業にあっては、移転した後の土地・建物等を対象として問題点を解決することが出来、相続整理の法定期間内であれば移転そのものの問題は少ないと言えます。
ただし、移転の実行に際して、往々にして補償金の受領者とか建築名義人等の問題点が浮上しますので、事前に身内で調整しておくことが肝要です。
Q5．移転に関連した諸手続きが面倒!!
⇒ 通常の生活にあっては必要性と馴染みの少ない官公署・金融機関への諸手続きとか、関連する業者との協議等が一挙に急迫し、たしかに面倒と思われるところがあるかもしれませんが、将来を見通した「生活の再建」への掛け橋ですから、一つ一つ取り組んで頂きたいところです。
なお、代理では済まないこともありますが、当社における『開発移転プロデュース』のようなお手伝いできるシステムもありますので、活用してください。
Q6．隣家と境界の事で揉めているのだが!!
⇒ この境界問題は事業者の権限では解決しえないことなので、土地を取得される事業に掛る用地部分は当然ですが、残地として残る部分の境界であっても問題を解決しておかなければなりません。
他方、面的整備を目的とする区画整理地区にあっては、換地設計に反映する面積は登記簿地積を基礎としますので、若干の境界不確定があっても事業そのものと仮換地面積に対する影響は多くありません。とはいえ、現位置への換地線とか工作物等の所在にも関係しますから、どうにかして解消しておくことが望まれます。
Q7．環境がどう変わるか、不安だ!!
⇒ 生活においては衣食住の外に居住環境が大変重要なポイントになりますが、とりわけ移転を余儀なくされる方にとっては周辺の状況が全く一変してしまう訳ですから、生活を直撃する大きな問題となります。
移転するに際して移転後の生活環境をくまなく見通すことは容易でなく、移転の行為そのものばかりでなく不安は広がります。しかし、面的開発事業にあっては、一時的な不安はあるかもしれませんが他の事業実施例からも察せられるように、間違いなく良好な近隣居住環境が形成されてきますし、次第に生活利便施設等も充実されてきます。その辺りが事業の目的といえます。
Q8．事情はありそうだが借家人が動かないといっている。借家人に対して説得してくれるのか。
⇒ 大家さんが移転補償金を元に貸家を建替えるつもりでいても、そこに住み慣れている借家人が移転に同意しないということが、ままあります。
それは、新しい貸家に再入居するとしても家賃が高くなる心配やら、生活環境が変わることへの不安、他に、双方に借家契約を継続しがたい事情その他個別の条件があること等によるからと考えられます。
なお、借家人には動産等の移転費は別として建物等の補償はありませんが、補償の仕組みとしての「建物の移転に伴う通常生じる損失」として『借家人補償』が付随しますので、施行者が直接借家人と交渉することになります。この補償は、借家の継続が困難と認められる場合に、当該借家人が他に新たな借家を求めるのに要する標準的費用と、一定期間の家賃差額を借家人に直接補償するものです。
この際、大家が立ち退きを求めるのであれば、これまでの借家権を消滅することができる訳ですから大家としての通例の「立ち退き料」等の金銭的対応を必要とする場合があると考えられますが、この「立ち退き料」相当は補償の対象ではありません。
いずれにしても大家と店子の関係ですから、移転に向け双方でキチンと円満な話し合いを持つことが肝要となります。
【法的な措置】
Q1．補償でなく、計画に反対でも移転は実行されるのか？
⇒ 事業の計画等についての意見は、別途に異議を申立てる機会が設けられていますが、移転補償の実施そのものは直接その異議申立て等に拘束されません。
例えば、計画に反対なので移転補償にも応じないということであっても、事業の種類にもよりますが、所定の補償方法が執られます。
Q2．移転補償に応じないでいると、どうなるのか!!
⇒ 公共事業は全体の移転計画の完遂が必須です。そのため、それぞれ個別の事業法において事業遂行に必要な法的手段が定められています。一方で、裁決によって事業者に土地等の権利取得をなさしめ、明渡しを強要する「土地収用法」等があります。
なお、現行法における強制は専ら権利者の意思とは別途に執行される点に特色があると云われていますが、その場合であっても執行されることによる権利者が蒙る損失 は当然権利者に補償されます。
以 上